地方国资涌向热门市场，一股地产新势力在悄然崛起
在近期愈演愈烈的一二线核心城市“抢地潮”中，一批此前并不知名的地方国资或混合制房企正在“攻城略地”，这或将引发房地产行业的又一次大洗牌。在北京3月下旬的土拍中，上海大华集团抢到了中签率仅2.38%的最热门地块，这家房企的前身是上海宝山大场镇附属的房地产开发公司。在今年杭州第一轮集中供地中，有60家房企抢一块地，最终拿地的是南昌市政公用集团，这家公司不仅在杭州拿地，近两年在上海也囤了好几个项目，在4月18日的上海土拍中，它又打败多家知名央国企，拿下了浦东新区16号线周浦站的一块宅地。而今年以来广州最热门的一块地，被2020年才组建成立的武汉国资房企拿下，去年这家房企还斥资50亿拿下东莞一宗TOD地块。这批地方型国资企业向核心城市的土地市场凶猛进军，房地产新势力正在悄然崛起。砸下数十亿，南昌市政公司入沪大举拿地4月18日-21日，上海分批次进行首轮供地，出现了久违的盛况——这次供地共吸引约50家意向房企参拍，19宗宅地中，有10块地的意向房企超过10家，两宗地块的竞争房企超过了30家。一大批实力雄厚的知名央国企都在上海积极补仓，招商蛇口、华润置地、越秀、建发、象屿地产、保利发展、中铁建、万科等房企均斥巨额保证金，报名了10宗及以上地块。被50多家开发商寄予厚望的土拍中出现了一个小插曲，浦东新区16号线周浦站的一块宅地，吸引了十几家房企报名参拍，来自广州的国企越秀地产在漫长的资格核验环节后，被认定为经营范围不符合，被取消了参拍资格。结果，这宗被争相抢夺的宅地，被南昌市政和招商蛇口联合拿下了，总价达到17.307亿元，溢价率9.4%，成交楼板价36865元/平方米，房地联动价60000元/平方米。土拍小插曲让“南昌市政”引起了外界关注，这家击败众多老牌央国企的公司是何来头？其实，这已经不是南昌市政第一次在上海拿地了，去年7月上海第二轮集中供地中，南昌市政联合招商蛇口一举拿下两幅地块，这是它首次进入上海市场，两地块的土地总价共计超过60亿元。不仅在上海土地市场“攻城略地”，南昌市政在热门城市杭州的运气也不错，今年2月下旬，杭州萧山一地块吸引了60家房企参拍，是今年以来杭州最火的地块，结果这块地也被南昌市政收入囊中，总价达到16.18亿元。根据企查查，南昌市政全称为“南昌市政公用集团”，是江西省南昌市的一家国资企业，由南昌市国资委持股90%，江西省行政事业资产集团持股10%，法定代表人、董事长为邓建新。虽然在房地产领域初露野心，但这家国企的规模并不小，根据其官网介绍，南昌市政公用集团旗下共有企业21家，覆盖环保热电、农业、林业、粮食、水业、燃气、市政工程开发、房地产、主题公园等产业，有职工数1.6万人。这些分公司被划为“四大产业集群”，分别是公用事业集群、金融投资集群、现代农业集群和工程地产集群。截至2022年年底，该集团总资产达到1702亿元，在2022年“中国企业500强”排名中位列第391位，居江西省内第6位。南昌市政旗下还拥有洪城环境（600461.SH）和富春环保（002479.SZ）两家主板上市公司，截至4月20日收盘，这两家上市公司市值合计达到约120亿。在市政领域，整个南昌城的运转都有赖于这家国企保障，其在南昌的供水管网达到5110公里，在江西省内外的污水处理厂有107家，光伏发电年均发电量达3.6亿，处理生活垃圾达100万吨/年，约占南昌市生活垃圾70%，日供气能力360万立方米。在来到上海市场和招商蛇口携手合作前，“不差钱”的南昌市政已经找融创中国、绿城中国合作了很多地产项目，2018年南昌市政还跟融创签署过战略合作协议，双方称要在城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展等领域开展全面合作。除了房地产，这家从市政工程起家的国企还瞄准了金融领域，在北京、上海、深圳等一线城市大力发展金融业务，发起成立了深圳创投基金、上海并购基金、北京股权基金等。一二线楼市回暖，地方国资都想分一杯羹今年3月下旬，在北京一块宅地的“火拼战”中，北方地产圈认识了一家叫做大华集团的外来房企。当时，北京昌平朱辛庄地块是那一轮供地中的最热地块，42家房企共同等待摇号结果，中签率仅2.38%。这块地最终被上海房企大华拿下，大华集团首次“进京”。当时，许多北方业内人士还不了解大华这家房企，在近年开启扩张战略前，大华的多数地产项目都位于上海市宝山区，被上海购房者称为“大场三兄弟”，原因是其最早为宝山区大场镇镇企，主打的“朗香”系列产品也多位于大场镇。公开资料显示，大华集团始创于1988年，前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，1998正式转制为大华（集团）有限公司。根据企查查，目前大华集团的大股东及实控人为个人股东金惠明，但上海宝山区大场镇人民政府仍然拥有10%的股份。在宝山区，大华集团通过旧改拿到了不少地块。过去，大华集团颇为低调，几乎从不出上海拿地，但是近两年土地市场低迷，捡漏机会颇多，大华开启了“买买买”模式。据中指研究院数据，2021年和2022年，大华集团权益拿地金额分别为260亿元和95亿元，在全国房企中的排名分别为27名和32名。2020年，大华集团新进入佛山、杭州、南通等城市，2021年，大华集团又斥资71亿元拿下广州朱村旧改项目。在北方区域，大华集团已进入天津、大连、烟台、青岛、沈阳和北京。综合来说，大华的全国性扩张意图十分明显。根据其官网，大华集团的布局已经覆盖长三角、环渤海、中西部、西南及华南区域，深耕30个城市。今年广州最火的一块地，也被一家外来地方性国资企业拿下。今年4月4日，广州荔湾区羊城食品厂地块，通过摇号花落武汉城建，成交总价约19.3亿元，成交楼面价32199元/平方米，溢价率达到15%。这不是武汉城建第一次把巨资砸向广东土地市场了，去年该企业还曾斥资50亿元拿下东莞一宗TOD地块，创造了当时的板块总价最高纪录。公开资料显示，武汉城建是2020年时由武汉市委、市政府批准，整合武汉地产集团、商务区集团、武汉建工集团、武汉园发公司、市工程咨询部、武汉二零四九集团、武汉市都市产业集团等七家企业，组建成立的城市建设龙头企业，2022年位列中国企业500强第434位。跑到核心一二线城市分一杯羹的地方国资企业还不止这些，比如去年9月，在上海第三批次集中供地中，浦东新区唐镇一地块总价高达50亿元，最终被安徽省交通控股集团有限公司旗下的两家公司——安徽省高速地产和安徽安联高速公路共同拿下。10天前，安徽省交通控股集团党委书记、董事长项小龙还带队赶赴上海，调研该集团在沪地产开发项目及拟竞拍地块。行程中他表示，要增强对地产行业发展趋势把握的前瞻性和精准度，提前谋划竞拍策略，聚焦长三角等区域发展规划，坚定不移“走出去”，加大重点区域、重点城市投拓深耕力度。这意味着安徽省交通控股集团接下来还会将更多买地资金砸向核心城市的重点区域。近期在一二线城市土拍战中胜出的这些地方型国资或混合制企业，它们都有共同特性：都是某一地方的龙头企业，过去专注于地方市政、旧改、交通等产业，家底深厚，在这一轮房地产变革浪潮中，一批旧的势力倒下了，而它们则瞄准了机会，积极向一二线核心城市的房地产市场进军。一场房企大洗牌正在进行中。
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